আবাসন খাতে ক্রেতার পছন্দের শীর্ষে রয়েছে দেশের অভিজাত আবাসন প্রকল্প বসুন্ধরা আবাসিক এলাকা। অনলাইন মার্কেট প্লেস বিক্রয় ডট কম ও বিপ্রপার্টির গবেষণা বলছে, ফ্ল্যাটের চাহিদা সবচেয়ে বেশি বসুন্ধরা আবাসিক এলাকায়। স্বাভাবিক সময়ে ক্রেতাদের ২৬ শতাংশই বসুন্ধরায় ফ্ল্যাট খুঁজেছেন। আর মহামারি করোনাভাইরাস ঘিরে থাকা ২০২০ সালেও ১২ দশমিক ১ শতাংশ ক্রেতার পছন্দের শীর্ষে বসুন্ধরা থাকার তথ্য দিয়েছে বিপ্রপার্টি ডট কম। এখন পরিস্থিতি স্বাভাবিক হওয়ায় বসুন্ধরায় ক্রেতাদের ব্যাপক চাহিদা বাড়ছে বলে জানিয়েছেন উদ্যোক্তারা।
আবাসন খাতের উদ্যোক্তাদের সংগঠন রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশ (রিহ্যাব) সভাপতি আলমগীর শামসুল আলামিন কাজল বলেন, ‘বসুন্ধরা আবাসিক এলাকা এখন ক্রেতাদের কাছে উন্নত শহরের মর্যাদা পেয়েছে। ইতোমধ্যে বিপুলসংখ্যক মানুষের বসতি স্থাপন হওয়ায় বসুন্ধরা আবাসিক এলাকা সবার নজর কেড়েছে। এক কথায় উন্নত ও আধুনিক জীবন ধারণের জন্য প্রয়োজনীয় সব সুবিধার নিশ্চয়তা থাকায় বসুন্ধরা আবাসন প্রকল্পে ক্রেতাদের আগ্রহ বাড়ছে।
বসুন্ধরা আবাসিক এলাকায় নান্দনিক ফ্ল্যাট নির্মাণে সুনাম কুড়িয়েছে জেসিএক্স ডেভেলপমেন্টস লিমিটেড। প্রতিষ্ঠানটির ব্যবস্থাপনা পরিচালক ইকবাল হোসেন চৌধুরী জুয়েল বলেন, ‘এখানে ক্রেতাদের চাহিদার শেষ নেই। উন্নত বিশ্বের আদলে নিরাপদ বসবাসের সব আয়োজনই রয়েছে বসুন্ধরায়। নিরিবিলি পরিচ্ছন্ন পরিবেশে বসবাসে ইচ্ছুক নগরবাসীর স্বপ্নের ঠিকানা এখন বসুন্ধরা।’
২০১৯ সালে বিক্রয় ডট কম ও বিপ্রপার্টি গবেষণা করে বলছে, আবাসন ব্যবসা এখনো ঢাকাকেন্দ্রিকই। ফ্ল্যাটের চাহিদা সবচেয়ে বেশি বসুন্ধরা আবাসিক এলাকায়। ক্রেতাদের ২৬ শতাংশই বসুন্ধরায় ফ্ল্যাট খুঁজছেন। দ্বিতীয় সর্বোচ্চ ১৮ শতাংশ ক্রেতা মিরপুরে ফ্ল্যাট কিনতে আগ্রহী। এ ছাড়া গুলশানে ১৫ শতাংশ, রামপুরায় ১১ শতাংশ, উত্তরায় ৯ শতাংশ এবং বনানী, বারিধারা, লালমাটিয়া, মোহাম্মদপুর, সিদ্ধেশ্বরী, শান্তিনগর, আফতাবনগর, কলাবাগান, ইস্কাটনসহ অন্যান্য জায়গায় ২১ শতাংশ ফ্ল্যাটের চাহিদা রয়েছে ক্রেতাদের।
এ প্রসঙ্গে অনলাইনে ফ্ল্যাট ও প্লট বিক্রির সেবাদাতা প্রতিষ্ঠান বিপ্রপার্টির টিম লিডার (সেলস) আরিফ ইকবাল বলেন, ‘উন্নত বিশ্বের মতো উন্নতমানের আধুনিক জীবন যাপনের সব আয়োজনই রয়েছে রাজধানীর অভিজাত আবাসন প্রকল্প বসুন্ধরা আবাসিক এলাকায়। দেশের মোট ক্রেতার ২৬ শতাংশের বসুন্ধরায় আগ্রহের মূল কারণ, এখানে আছে বিশ্বমানের শিক্ষাপ্রতিষ্ঠান। রয়েছে উন্নত চিকিৎসাসেবার ব্যবস্থা।’
সর্বশেষ আবাসন খাতে ২০২০ সালে ক্রেতাদের চাহিদার তথ্য দিয়ে বিপ্রপার্টি ডট কমের সিনিয়র কর্মকর্তা (মার্কেটিং কমিউনিকেশন) শারাফ নাওয়ার বৃষ্টি বলেন, ‘করোনা মহামারির মধ্যেও ২০২০ সালে দেশের অভিজাত আবাসন প্রকল্প বসুন্ধরা আবাসিক এলাকা ক্রেতাদের চাহিদার দিক থেকে দ্বিতীয় অবস্থানে রয়েছে। ১২ দশমিক ১ শতাংশ ক্রেতার পছন্দের শীর্ষে রয়েছে বসুন্ধরা। আর ১৬ দশমিক ২৬ শতাংশের পছন্দ উত্তরা, ১১ দশমিক ২৩ শতাংশের মিরপুর এবং ৯ দশমিক ৭৫ শতাংশ ক্রেতা মোহাম্মদপুরে আগ্রহ দেখান।’
এর আগে অনলাইনে ফ্ল্যাট ও প্লট বিক্রির সেবাদাতা প্রতিষ্ঠান বিপ্রপার্টি ডট কম ২০২০ সালের ১৪ জুলাই প্রতিবেদন প্রকাশ করে। ওই বছরের প্রথম ছয় মাসে ব্যবহারকারীর সংখ্যা, তালিকাভুক্ত প্রপার্টি ও অনুসন্ধানের সংখ্যার ভিত্তিতে প্রতিষ্ঠানটি প্রতিবেদনে বলেছে, করোনার সংক্রমণ ঠেকাতে মার্চের শেষ দিকে লকডাউন জারি করা হয়। লকডাউনের কারণে এপ্রিলে স্থবিরতা ছিল। মে মাস থেকেই চাহিদা বাড়তে থাকে। জুনেও তা অব্যাহত ছিল। বাড়ি ভাড়া নেওয়ার ক্ষেত্রে গ্রাহকদের কাছে উত্তরা, বসুন্ধরা আবাসিক এলাকা ও মোহাম্মদপুর পছন্দের শীর্ষে।
আন্তর্জাতিক গণমাধ্যম বিবিসি বাংলা ২০১৯ সালের ১৮ জুলাই বিপ্রপার্টির সমীক্ষা প্রতিবেদনের তথ্য-উপাত্ত তুলে ধরে বলেছে, রাজধানী ঢাকা এখন অ্যাপার্টমেন্ট আর ফ্ল্যাটের শহর। কিন্তু এখনো চাহিদার তুলনায় সরবরাহ অনেক কম। ওই সমীক্ষার ফলাফলে দেখা গেছে, ঢাকায় বসবাসের জন্য সবচেয়ে বেশি মানুষ বাড়ি খুঁজছেন উত্তরা ও মিরপুর এলাকায়। পছন্দের বাড়ি খোঁজার তালিকায় তৃতীয় স্থানে রয়েছে মোহাম্মদপুর, তারপর ধানমন্ডি এবং বসুন্ধরা আবাসিক এলাকা। ঢাকায় যারা অ্যাপার্টমেন্ট খুঁজেছেন তার ১০ শতাংশই বসুন্ধরায় থাকতে চান।
বিপ্রপার্টির প্রধান নির্বাহী মার্ক নুসওয়ার্দির মতে, ‘নিউইয়র্ক, সিঙ্গাপুর বা হংকংয়ের আদলে এখন ‘ওপেন প্ল্যান, দুই বেডের কমপ্যাক্ট ফ্ল্যাটের’ চাহিদা ঢাকায় তৈরি হয়েছে। প্রতিদিন বিপুলসংখ্যক মানুষ ফ্ল্যাট কেনার জন্য খোঁজখবর করছেন। কিন্তু তার অধিকাংশই চাহিদামতো কিছু পাচ্ছেন না। মধ্যবিত্তের আয় বাড়ছে এবং বৃহত্তর যৌথ পরিবারের সঙ্গে এখন ছেলেমেয়েরা থাকতে চাইছে না। তারা খুব দূরে হয়তো যেতে চায় না। কিন্তু অন্য জায়গায় নিজেদের মতো করে থাকতে চায়। সে ক্ষমতাও তাদের হয়েছে। কিন্তু চাহিদামতো জায়গা পাচ্ছে না।’
জানা গেছে, দেশে আবাসন খাতের বার্ষিক বাজার এখন প্রায় ৬০ হাজার কোটি টাকা। এ খাতে বার্ষিক প্রবৃদ্ধি ১৫-১৭ শতাংশ। বছরে চাহিদা ১ লাখ ২০ হাজার ফ্ল্যাটের। রয়েছে অপ্রদর্শিত অর্থ বিনা প্রশ্নে বিনিয়োগের সুযোগ। আবার ৫ শতাংশ সরল সুদে বাড়ি কেনার জন্য প্রায় ২১ লাখ সরকারি চাকরিজীবীকে গৃহঋণ দিচ্ছে সরকার। কম সুদে গৃহঋণ দিচ্ছে কয়েকটি ব্যাংক এবং আর্থিক প্রতিষ্ঠানও। অন্যদিকে চলতি ২০২০-২১ অর্থবছরের বাজেটে অপ্রদর্শিত অর্থে কোনো প্রশ্ন ছাড়া ফ্ল্যাট কেনার সুযোগ দিয়েছে সরকার। এমন পরিস্থিতিতে অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগের শীর্ষে রয়েছে আবাসন খাত।
জানা গেছে, চলতি অর্থবছরে অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগে দায়মুক্তি সুবিধা পেয়ে অভূতপূর্ব সাড়া দিয়েছেন করদাতারা। ফলে অর্থনীতিতে গতি সঞ্চার, বিনিয়োগ বৃদ্ধি ও পুঁজিবাজারের উন্নয়নে সরকার অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগের যে বিশেষ সুযোগ দিয়েছে, তাতে ব্যাপক সাড়া মিলেছে। অপ্রদর্শিত অর্থের মালিকরা এখন সবচেয়ে বেশি বিনিয়োগ করছেন আবাসন খাতে। তারা এখন জমি আর ফ্ল্যাট কেনাকাটায় ব্যস্ত। জানা গেছে, আবাসন খাতে অপ্রদর্শিত অর্থের বিনিয়োগে গত ছয় মাসে ফ্ল্যাট, জমি, বিল্ডিং ও অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রি বেড়েছে কয়েক গুণ। ক্রেতারা এখন আবাসন প্রকল্প ঘুরে বেড়াচ্ছেন। অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগ সুবিধা দেওয়ার সবচেয়ে বড় প্রভাব হলো, এতে অর্থ পাচার কমছে। আবার আগে দুর্নীতি দমন কমিশন (দুদক) যেখানে প্রশ্ন করত, এখন সেটি করার সুযোগ নেই। ফলে অপ্রদর্শিত অর্থ আবাসন খাতে বিনিয়োগে ক্রেতাদের আগ্রহ বেড়েছে।
এ প্রসঙ্গে জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের (এনবিআর) সদস্য (কর প্রশাসন ও মানবসম্পদ) হাফিজ আহমেদ মুর্শেদ বলেন, ‘করদাতাদের রিটার্নের গতিপ্রকৃতি দেখে মনে হচ্ছে, আবাসন খাত ও পুঁজিবাজারে সবচেয়ে বেশি অপ্রদর্শিত অর্থের বিনিয়োগ হয়েছে। সবচেয়ে বেশি বিনিয়োগ হয়েছে আবাসন খাতে।’
রিহ্যাব সভাপতি আলমগীর শামসুল আলামিন কাজল বলেন, ‘অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগ নিয়ে ক্রেতাদের মধ্যে জাগরণ সৃষ্টি হয়েছে। অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগের জন্য মানুষের মধ্যে একটা বার্তা পৌঁছে গেছে। এ বার্তা হলো, অপ্রদর্শিত অর্থ দেশে রাখুন। বিনিয়োগ করুন। সরকার আপনাকে সহযোগিতা করছে। অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগে নতুন আর কোনো আইনি প্রতিবন্ধকতা নেই। এ নিয়ে কোনো সংস্থা প্রশ্নও করতে পারবে না। তাই ক্রেতাদের প্রতি আহ্বান, অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগের অবাধ সুবিধা নিন।’
এনবিআরের তথ্যমতে, দেশের প্রচলিত আইনে যা-ই থাকুক না কেন, অপ্রদর্শিত অর্থের বিনিয়োগ নিয়ে কেউ কোনো প্রশ্ন উত্থাপন করতে পারবে না। চলতি অর্থবছরে এই আইনি নির্দেশনা পেয়ে অপ্রদর্শিত আয় প্রদর্শনের রেকর্ড গড়েছেন করদাতারা। চলতি অর্থবছরের বাজেটে থাকা আইনি নির্দেশনা অনুযায়ী, করদাতাদের অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগ করতে হবে জমি, ফ্ল্যাট, বিল্ডিং ও অ্যাপার্টমেন্ট, ব্যাংক, সঞ্চয়পত্র, পুঁজিবাজার, বন্ড বা অন্য কোনো সিকিউরিটিজে। এ সুবিধা নিতে ১০ শতাংশ হারে আয়কর দিতে হবে। নেই কোনো জরিমানা।
এদিকে দেশের আবাসন খাত চাঙ্গা থাকায় সুদ কমিয়ে ঋণ প্রদানের হার বাড়িয়ে দিতে আগ্রহী হয়ে উঠেছে ব্যাংকগুলো। ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলো প্রতিযোগিতার ভিত্তিতে সুদের হার কমিয়ে গ্রাহকদের দীর্ঘ মেয়াদে আবাসন ঋণ দিচ্ছে। কোনো কোনো প্রতিষ্ঠান গ্রাহকের আবেদন পাওয়ার ৪৮ ঘণ্টার মধ্যেই ঋণ অনুমোদন করছে। আবার কেউ করছে নির্দিষ্ট সময়ে ঋণ আবেদন নিষ্পত্তি।
জানা গেছে, বিদায়ী ২০২০ সালের এপ্রিল থেকে সুদের হার ৯ শতাংশ কার্যকর হওয়ার পর ব্যাংকগুলোর মধ্যে এক ধরনের প্রতিযোগিতা শুরু হয় সুদ কমানোর। বিশেষ করে আবাসন ঋণ দিতে ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলোর মধ্যে আগের চেয়ে বাড়তি আগ্রহ তৈরি হয়েছে। এর ফলে বেশির ভাগ ব্যাংকের দেওয়া ঋণের সুদহার সাড়ে ৮ থেকে ৯ শতাংশের মধ্যে রয়েছে। এখন সব ব্যাংকই আবাসন ঋণে গুরুত্ব দিচ্ছে। এতে বিভিন্ন শ্রেণি-পেশার অনেক মানুষ ঋণ নিয়ে নতুন ফ্ল্যাটের মালিক হতে পারছেন। আবাসন খাতে ঋণের চাহিদা বেড়ে যাওয়ায় ২ কোটি টাকা পর্যন্ত ঋণ প্রদানের অনুমতি দিয়েছে বাংলাদেশ ব্যাংক। তবে ব্যাংকবহির্ভূত আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলো (লিজিং কোম্পানি) আগে থেকেই গ্রাহকের চাহিদামতো ঋণ দিতে পারছে।
ফ্ল্যাট কেনা ও বাড়ি নির্মাণের ক্ষেত্রে সরকারি সংস্থা বাংলাদেশ হাউস বিল্ডিং ফাইন্যান্স করপোরেশনও (বিএইচবিএফসি) ঋণের পরিমাণ বাড়িয়েছে। ফলে বাড়ি নির্মাণের জন্য একজন ব্যক্তি বিএইচবিএফসি থেকে ২ কোটি টাকা পর্যন্ত ঋণ পাবেন। আর গ্রুপ করে বা দলবদ্ধ হয়ে ঋণ নিলে প্রত্যেকে পাবেন ১ কোটি ২০ লাখ টাকা করে। এ ছাড়া ফ্ল্যাট কেনার ক্ষেত্রেও একজন গ্রাহক এ সংস্থা থেকে ১ কোটি ২০ লাখ টাকা ঋণ পাবেন। ঋণ বিতরণের পাশাপাশি ঋণ আদায়ের প্রক্রিয়াটিও আগের চেয়ে অনেক সহজ করেছে ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলো। প্রতিষ্ঠানগুলোই ঋণ দিতে ছুটছে গ্রাহকের দ্বারে দ্বারে। ব্যাংক বা বিএইচবিএফসি থেকে ঋণ নিয়ে বাড়ি নির্মাণ বা ফ্ল্যাট কিনতে চাইলে মোট দামের ৩০ শতাংশ টাকা নিজের থাকতে হয়। অর্থাৎ ১ কোটি টাকার ফ্ল্যাট কিনতে প্রতিষ্ঠানগুলো ৭০ লাখ টাকা পর্যন্ত ঋণ দেয়। বাকি ৩০ লাখ টাকা ক্রেতার নিজের থাকতে হয়। তবে আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলো ফ্ল্যাটের দামের পুরোটাই ঋণ হিসেবে দিতে পারে।
এদিকে রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন ব্যাংকগুলোও আবাসন খাতে মনোযোগ দিচ্ছে। সোনালী ব্যাংক গ্রামাঞ্চলে বাড়ি নির্মাণে ‘সোনালী নীড়’ নামে ৫ লাখ টাকা পর্যন্ত ঋণ দিচ্ছে। বাড়ি নির্মাণ ঋণের জন্য প্রথমেই দরকার যথাযথ কর্তৃপক্ষ কর্তৃক অনুমোদিত নকশার সত্যায়িত ফটোকপি, মূল দলিল, নামজারি খতিয়ান, খাজনা রসিদের সত্যায়িত ফটোকপি। এ ছাড়া লাগবে সিএস, এসএ, আরএস, বিএস খতিয়ানের সত্যায়িত কপি। প্রয়োজন জেলা বা সাব-রেজিস্ট্রারের কার্যালয় থেকে ১২ বছরের তল্লাশিসহ নির্দায় সনদ (এনইসি)। সরকার থেকে বরাদ্দ পাওয়া জমির ক্ষেত্রে মূল বরাদ্দপত্র এবং দখল হস্তান্তরপত্রও লাগবে। ফ্ল্যাট কেনার ঋণের জন্য অবশ্য কাগজপত্র কম লাগে। এ জন্য ফ্ল্যাট ক্রেতা ও ডেভেলপারের সঙ্গে সম্পাদিত ফ্ল্যাট কেনায় রেজিস্ট্রি করা চুক্তিপত্রের সত্যায়িত ফটোকপি দিতে হবে। এ ছাড়া জমির মালিক ও ডেভেলপারের মধ্যে সম্পাদিত চুক্তিপত্রের সত্যায়িত ফটোকপি, অনুমোদিত নকশা ও অনুমোদনপত্রের সত্যায়িত ফটোকপি এবং ফ্ল্যাট কেনার রেজিস্ট্রি করা বায়না চুক্তিপত্রের মূল কপি এবং বরাদ্দপত্র লাগবে।
সৌজন্যে : বাংলাদেশ প্রতিদিন
কালের কণ্ঠ
